Op een balkon in de buurt van Alicante staat een Nederlands stel met een rolmaat en een mapje. Beneden loopt iemand voorbij die hier woont en die dit blok twee jaar geleden zag verrijzen. De makelaar wijst naar de kustlijn en zegt iets over rendement. Het stel knikt. Ze zijn hier vier dagen en gaan waarschijnlijk voor het eind van de week tekenen.
Dat tafereel is geen anekdote meer, het is de grootste groep geworden. Nederlanders vormen inmiddels de grootste groep buitenlandse kopers van tweede woningen aan de Spaanse costa’s, vóór de Britten, meldt het Financieele Dagblad. In een jaar tijd kochten zij 6.289 Spaanse woningen waar ze niet zelf in gingen wonen. Ongeveer de helft daarvan ligt in de regio Alicante.
“Ze geven meer uit dan Britten of Fransen” is een compliment met een adder
Hier nemen wij stelling. In het FD staat de verklaring waarom de Nederlandse instroom in Spanje nauwelijks tot protest leidt, terwijl het land midden in een huizencrisis zit: “Nederlanders zijn goed voor de lokale economie, ze geven meer uit dan Britten of Fransen.” Dat is prettig om te horen als koper. Het is ook precies het argument dat je hoort vlak voordat het draait. In Barcelona en op de Balearen zijn dezelfde jaren vooraf gegaan aan toeristenbelasting en een vergunningsplicht voor toeristische verhuur, met een vergunningenstop erbovenop. Beperkingen speciaal voor buitenlandse kopers zijn in Spanje tot nu toe voorstel en verkiezingsthema gebleven, geen ingevoerd beleid, en dat is precies het verschil dat een koper in de gaten moet houden. Wie vandaag koopt op de aanname dat de lokale politiek vriendelijk blijft, koopt een gebouw én een politiek klimaat, en van die tweede staat niets in de akte.
Wat 6.289 woningen wel en niet bewijst
Het getal is scherp, maar er zit weinig omheen. Het FD noemt in het vrij toegankelijke deel niet welk register de basis is en over welke twaalf maanden precies geteld is. Dat is geen muggenzifterij: Spaanse koopcijfers komen doorgaans uit de registers van de notarissen of van de vastgoedregisters, en die twee lopen structureel enkele maanden uit de pas omdat een akte later wordt ingeschreven dan getekend. Neem het cijfer dus als een rangorde, niet als een fotomoment. Wat het bewijst, is dat Nederlanders de Britten voorbij zijn. Wat het niet bewijst, is dat de Nederlandse vraag nog stijgt: de Britse groep kan ook simpelweg zijn gekrompen sinds het vertrek uit de EU de verblijfsduur beperkte.
Reken de verhouding zelf even door. Van 6.289 woningen ligt ongeveer de helft in de regio Alicante, dus zo’n 3.100 aankopen in één provincie in één jaar. Dat is grofweg acht tot negen Nederlandse aankopen per dag in dat ene stuk kust. Voor een koper betekent dat vooral iets over onderhandelingsruimte: je bent daar niet de zeldzame buitenlandse partij waar een verkoper op zit te wachten, je bent de standaardklant. Wat een woning daar werkelijk kost, hebben wij uitgesplitst in ons overzicht van wat een huis in Marbella kost.
6.289 woningen verklaren de Spaanse woningcrisis niet
Eerlijk is eerlijk, en dat geldt voor onze eigen toon. Wie waarschuwt dat buitenlandse kopers de Spaanse woningcrisis veroorzaken, leunt op een verband dat lang niet overal even hard is. 6.289 woningen is op de totale Spaanse woningmarkt een kleine stroom, geconcentreerd in gebieden waar veel nieuwbouw juist speciaal voor die vraag is neergezet. In de kustdorpen waar het wél knelt, is het effect echt; in het land als geheel verklaart het weinig. Gebruik het als argument, niet als bewijs. Welke fouten kopers zelf maken, staat in ons stuk over de fouten bij het kopen van een huis in Spanje.
Vraag deze week de nota simple op voor je iets tekent
Eén handeling die in elk scenario nuttig is en die vandaag kan: vraag bij elk pand dat u serieus overweegt zelf het uittreksel uit het Spaanse eigendomsregister op, de nota simple, en laat dat niet over aan de verkopende makelaar. Daar staat wie eigenaar is, welke hypotheken en beslagen erop rusten en of het pand legaal is ingeschreven. Het kost een paar tientjes en het is het enige document in dit hele proces dat niet is opgesteld door iemand die aan de verkoop verdient. Wie twijfelt over de plek, kan verder lezen in onze vergelijking tussen Marbella en Estepona.
De volgende cijfers komen uit het gemeentehuis, niet uit de makelaardij
Het moment dat er echt toe doet, ligt niet bij de volgende verkooprapportage maar bij de eerste kustgemeente die haar regels voor toeristische verhuur aanscherpt terwijl Nederlanders de grootste kopersgroep zijn. Dat is de test of het “ze geven veel uit”-argument standhoudt zodra er een verkiezing tussen zit. Verandert er niets aan de vergunningen, dan blijft het bij een prettige statistiek. Komt die aanscherping er wel, dan blijkt in één klap hoeveel van het rendement in de brochure op verhuur was gebaseerd.